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分譲マンションの売れ行きが不振になるだろう。
新興デベロッパーは手形で建築費を払っている。
また、竣工後三ケ月ほどで銀行から借りたプロジェクト融資を返済しなければならない。
資金繰り上、前回のバブル崩壊のときのように、二割、場所によっては三割値引きしてでも、売り切らなければならない状態になるだろう。
デベロッパーがつぎに土地を買うときには安値でしか買わない。
結果、不動産は値下がりするだろう。
さきの選挙で自民党が大敗したため日本の政局が不安定になるだろうと、外資が、保有する日本の国債を売りに回っているようで、国債の価格は下落し、金利は上昇局面にある。
さらに気になることは、次の総選挙でも自民党、公明党で過半数に達しないとの予測がある。
そうなれば外資はさらに国債を売ってきて、金利が上昇する可能性があることである。
バブルの教訓は生かされないのか 前回のバブル発生と崩壊は、当時の日銀総裁の金融政策の誤りと見る向きもあったが、私は当を得ていないと思う。
バブル発生前後の金利は上図の通り高水準だった。
当時の興銀や長銀など長期債券発行銀行が扱うワリコーなど一年物の割引債の利回りは七パーセント、利付債など五年物の利回りは七・二パーセント前後であった。
不動産の収支はその物件の受取家賃から借入金の支払金利を差し引いたものになる。
いまと違って当時は金利の水準が高かったため家賃収入との利ザヤがマイナスの物件が多かった。
資産家や高額所得者は高い金利で借金をし、運用で赤字になる賃貸用不動産を買っていた。
不動産が値上がりしていたため、給与所得と賃貸不動産事業の損失とを通算できる税制を利用し、高い所得税を払うよりも、値上がりして現在は損でも、将来は含み益が増えるであろう不動産を買って、所得税や相続税を節税しょうとした人が多かったからである。
当時は、不動産を利用した節税対策本が書店に並んでいた。
また、相続税の課税標準は、不動産の実勢価格に比べて当時は三分の二削後であった。
そこには課税標準決定時と借上がりした時価との時間差もあった。
それを利用して相続税を節税することができた。
資産家は相続税の節税目的で銀行から借入れをして賃貸不動産を買っていた。
相続時には、被相続人がその賃貸不動産を売却すれば、その売却益で親が昔から居住していた不動産に課税される相続税を納められる、と考える人が多かった。
当時も過剰流動性で、銀行では中古物件であっても、満額の融資を行なっていた。
それもステップローンなどで疋期間は返済額を抑えられ、期間後返済額を上げるという融資が行なわれていた。
住宅金融専門会社のなかには、五〇年の超長期ローンを実施するところもあった。
所有していれば購入価格より高くなるので、そこで転売すれば確実に収益を得ることができるという話の融資であった。
そこには不動産が借上がりし続けるとの前提があった。
経済学者でシュンペーターの研究者として知られる。
著書『日本人の経済行動』で「日本人の経済行動は周囲を見ながら同じような行動をするところに特徴がある」と述べているが、「みんなが買っているから上がる。
上がっているからみんなが買う」という現象が生じ、当時は不動産の価格はスパイラル的に上昇していた。
前回のバブル時の国土庁は地価高騰の抑制のため、国土法を発動し、一定面積以上の土地の売買について取引価格の上限を決めた。
そのため国土法の適用外の小さな土地も、買われていった。
いま都心にある小さなコインパーキングは、そのときの 夢の跡である。
そして、税制改正で所得税の減免措置である損益通算が賃貸マンションは二戸までと決まった。
そのことが引き金となりワンルーム専業の最大手マルコーが倒産、不動産バブルは崩壊に向かった。
損益通算の廃止は事前に政府税調(政府税制調査会)がアナウンスしていて、不動産業界はこぞって反対の陳情をしていた。
政府税調は、起案をしたりアナウンスをして世論に理解を求めたりする諮問機関であり、実際に決定するのは与党の党税調である。
長く党税調の会長をされていて、税の専門家である。
業界からの陳情にもかかわらず、党税調で損益通算は二戸までと決まった。
借金をして相続税対策のため購入した賃貸マンションも値下がりした。
人はいつ死ぬかわからない。
不動産価格の値下がりで相続税課税標準と時価との差が縮まり、翌年から逆転しはじめ、数年後に被相続人の住居が国に物納されるケースが続出した。
不動産バブルへの対応の日米の違い この前年、アメリカでも同じような現象が起きた。
個人の不動産業の赤字を給与所得と通算する節税が、盛んに行なわれていた。
一九九〇(平成二)年三月へ私はリクルートUＳAの仕事でアメリカに行ったときへ 現地のスタッフから「不動産の損益通算の廃止が議会で承認されれば、不動産が大幅に値下がりするだろうとの記事がウォール・ストリート・ジャーナルに毎週のように出ています」と聞いた。
アメリカでレーガン大統領の税制改正によって、不動産の赤字を他の所得と通算することに大幅な制限が加えられた。
それを受け、不動産を買っていた人たちが不動産を一斉に売りに出したため、アメリカの不動産は大幅に下落した。
世界最大の不動産会社をはじめ多くの不動産会社が倒産した。
建築の委託を受けていた建設会社と建設関逮の会社も連鎖倒産した。
不動産会社や建築会社に融資している金融機関が相次いで赤字に転落した。
貯蓄金融機関と称される小規模金融機関の三分の一近くが倒産した。
金融再編成でメガバンクがつぎつぎに誕生した。
このようにドラスティックな「金融の再編成」が、短期間のうちに行なわれた。
いまアメリカで元気な不動産会社は、バブル崩壊後に誕生した新興不動産会社が多い。
日本では、不動産の値上がりを抑制するため金利の引き上げが行なわれた。
その年の一二月、売上目標達成率はl Oパーセントに下落した。
私は土・日にモデルルームを回ってみたが、社員の士気はかなり低下しているようだった。
前年のアメリカの動向を見てか、日銀の利上げが行なわれ、マンションの売れ行きは鈍り、金利の動向と関連する株式は大幅に値下がりし、資産家は不動産や株式を売り預金にシフトした。
クビッグ″やクワイド″ の発売日には銀行や証券会社の店頭に行列ができ、その光景がテレビのニュースで報道されていた。
日本のバブル発生と崩壊には、税制が大きく影響している。
それに加えて、みんなが買っていて値上がりしているから買い、逆に売る人が増えたため生じた現象でもあった。
バブルとは当を得た命名であったため、長くその言葉が使われるようになった。
バブルの後始末について、日米に大きな違いがあった。
アメリカはスピーディーにこれを処理し、Sの経営者は返済されない融資を行なったという理由でおよそ一六〇〇人が刑事訴追を受けたが、日本では不良債権の処理は穏やかな方法がとられた。
銀行が融資している不動産会社やゼネコンに債務免除をしたり、外資に不良債権をバルク (一括) で売却したり、雇用の確保が優先され、政府が設立した餐理回収機構に銀行にあった不良債権をいったん疎開させるとか、政府が銀行に公的資金を投入して支援するなど、一〇年余の期間をかけ処理を終えた。
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